증여 후 매도, 양도세 절세 방법 관련하여 정리해 보았습니다. 많은 분들이 집을 매매할 때 양도세 걱정을 합니다. 증여를 통한 양도세 절세 방법을 활용하면 양도세를 크게 줄일 수 있습니다. 올해까지만 가능한 방법이기 때문에 꼭 체크해보시기 바랍니다.
증여 후 매도, 양도세 절세 방법
1. 배우자에게 주택을 증여한다
간단하게 양도세 개념을 알아보겠습니다. 집을 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔면, 그 차익에 대한 양도세를 내야 합니다. 따라서 양도세를 줄이려면, 그 차익을 줄여야 합니다. 집을 파는 금액인 '양도금액'을 낮추거나 집을 샀던 금액인 '취득한 금액' 올려야 그 차익이 줄어듭니다. 양도금액을 낮추는 것을 원하는 사람은 없으니, '취득한 금액'을 올리는 방법을 택해야 합니다.
2. 증여 후 취득금액은 당시 평가금액으로 평가받는다
주택을 샀던 취득 금액을 올리는 방법은 없다고 생각할 수 있습니다. 하지만 아내에게 증여를 하게 되면 취득 금액을 올릴 수 있습니다. 아내에게 증여를 하게 되면, 이제 주택의 소유자는 아내가 되는 것입니다. 이 때 주택의 취득금액은 증여 당시 평가금액으로 평가하게 됩니다. 따라서 앞서 얘기했던 '취득한 금액'을 올릴 수 있게 되는 것입니다.
3. 증여받은 주택을 매도하여 양도차익을 줄인다
양도세는 양도차익이 발생할 때 낸다고 말씀드렸습니다. 양도차익, 즉 집을 샀을 때 금액과 집을 팔 때 금액 차이가 발생하면서 생기는 수익입니다. 이 수익은 클 수록 양도세를 더 내게 됩니다. 아내에게 증여하면 이 '차이'를 줄임으로써 절세를 할 수 있는 것입니다.
예를들어, 남편이 1억원에 매입한 주택을 10억원에 판다고 가정합니다. 양도차익 9억원에 대하여 양도세가 발생하게 됩니다. 양도차익을 줄이기 위해서는 집을 싸게 팔거나, 매입한 금액을 올려야 합니다. 절세를 하기 위해서 집을 싸게 파는 것은 이치에 맞지 않으므로 취득 금액 1억원을 높이는 방법을 강구해야 합니다.
이때 활용할 수 있는 것이 아내에게 증여하는 것입니다. 남편은 아내에게 집을 증여하고, 아내는 이 집을 증여 당시 평가금액은 10억원에 '취득금액'으로 증여받게 됩니다. 이 집을 나중에 아내가 매도한다고 하면, 10억원에 취득금액과 10억원의 양도금액으로 계산되어 그 차익은 0원이 됩니다. 따라서 양도세가 발생하지 않게 되는 것입니다.
4. 배우자 증여세는 6억까지 공제 가능
배우자 증여는 양도세 절세의 방법으로 많이 사용되고 있습니다. 하지만, 증여가 만능은 아닙니다. 증여세가 있기 때문입니다. 배우자 증여는 6억까지 공제됩니다. 다시 말해서, 6억까지 주택을 증여할 때는 증여세가 없습니다. 하지만 그 이상의 주택은 증여할 때 증여세가 발생하니, 증여세와 양도세를 비교하여 유리한 것을 택하는 것이 좋습니다. 참고로 자녀에게 증여할 때는 5천만원까지만 증여세 공제가 되기 때문에, 자녀 증여는 절세 효과가 크지 않다고 할 수 있습니다.
5. 증여받은 배우자는 5년 안에 주택 매도 말아야
증여 후 매도는 분명히 절세의 수단으로 사용가능한 상황입니다. 이 방법을 양도세 회피 방법으로 사용하는 사람이 많기 때문에 국세청에서는 안전장치를 마련해 두었습니다. 배우자가 증여 받은 후, 5년 이내에 증여받은 주택을 팔게 되면 이것은 양도세 회피의 목적으로 간주하여 양도세를 부과하는 것입니다.
예를 들어 남편이 아내에게 주택을 증여했는데, 아내가 3년 만에 이 주택을 매도했다면, 이것은 아내가 주택을 매도한 것이 아니라, 남편이 주택을 매도한 것으로 간주하여 양도세를 부과합니다. 양도세 회피 목적으로 증여했다고 판단하여 이른바 '이월과세제도'라고 불리우는 제도가 시행되고 있습니다. 양도세 절세를 위해서 배우자 증여 방법을 선택했다면 5년 안에 집을 매도하지 말아야 합니다.
6. 이월과세제도 5년에서 10년으로 바뀔 전망
양도세 절세를 위해서는 배우자 증여 후, 5년의 시간이 필요합니다. 이 기간은 지나야 '진짜로' 증여했다고 인정하는 것입니다. 하지만 앞으로는 이 기간이 5년에서 10년으로 늘어날 전망입니다. 많은 분들이 배우자 증여의 방법을 사용하다보니, 5년의 기간이 짧다는 판단에서입니다. 2023년부터 증여한 주택은 이월과세 기간을 10년으로 한다고 합니다. 이것은 세제개편안에 나와있는 내용입니다. 국회의 통과가 남아있는 내용이긴 하지만, 만약 통과된다면 이제 증여 후 10년간 주택을 매도하게 되면 이월과세가 적용되게 됩니다.
7. 증여를 한다면 올해 안에 해야
세제개편안이 통과된다면, 2023년부터 배우자 증여 후 매도 절세 전략은 거의 통하지 않게 됩니다. 10년 동안 매도하지 않아야 양도세 절약 효과를 볼 수 있는데, 10년이라는 기간은 너무 길기 때문입니다. 따라서 양도세 절세를 염두하고 계신 분들이라면, 올해 안에 증여를 해야 효과를 보실 수 있습니다.
증여 후 매도, 양도세 절세 방법 관련하여 알아보았습니다. 많은 분들이 사용하는 절세 방법이, 내년부터 통하지 않게 될 수도 있다고 하니, 마음이 조급해지신 분들이 많을 것 같습니다. 세제개편안은 연말 쯤 국회 통과 결과가 나오게 되므로, 그 때까지 기다려 보시다가 증여 여부를 결정하시는 것도 괜찮을 것 같습니다.
